ALLGEMEINE FRAGEN ZUM GRUNDSTÜCKSKAUF IN KANADA

1. Was ist primär bei einem Grundstückskauf in Kanada zu beachten?

Heute lernen die meisten Europäer in den Schulen Englisch. Erfahrungsgemäß ist es jedoch schwierig, sich in der englischen Vertragssprache zurechtzufinden. Zumindest für die Mehrzahl der Interessenten für ein Grundstück. Deshalb bieten sich drei Möglichkeiten der Lösung an:

• Sie nehmen die Dienste eines Dolmetschers in Anspruch
• Der Kaufvertrag wird in deutscher und englischer Sprache abgefasst
• Sie nehmen die Dienste eines in Kanada ansässigen deutsch- und englischsprachigen Rechtsanwaltes in Anspruch

Wir haben in den vergangenen Jahren auf der Grundlage der beiden letzteren Möglichkeiten gearbeitet. Dies fanden wir sehr zufriedenstellend für alle beteiligten Parteien. Wir empfehlen Ihnen gerne geeignete Rechtsanwälte mit besten Referenzen, damit Ihr Grundstückskauf in Kanada so leicht und verständlich wie möglich wird.

2. Muss ein kanadischer Rechtsanwalt in den Kauf Ihrer Immobilie einbezogen werden?

Ein kanadischer Rechtsanwalt braucht nicht unbedingt bei einem Grundstückskauf in Kanada mitzuwirken. Zur Sicherheit des jeweiligen Käufers ist es jedoch anzuraten. Wir haben im Laufe der Jahre Kunden diverser deutscher und kanadischer Grundstücksanbieter getroffen. Sie waren oft der Ansicht, dass ein deutschsprachiger Repräsentant des jeweiligen Anbieters für die Korrektheit eines Kaufes geradesteht. Oder ein deutschsprachiger Rechtsanwalt mit Sitz in Deutschland stehe für die Korrektheit des Kaufes gerade. Diese Annahme entpuppte sich in so manchem Fall als kostspieliger Irrtum. Es gibt nur eine Möglichkeit, die Schutz bei einem Kauf und Sicherheitsgarantien bietet. Und zwar muss in den Kauf ein kanadischer Rechtsanwalt einbezogen werden. Die Gründe hierfür behandeln wir im nächsten Punkt.

3. Kanadischer Rechtsanwalt oder deutscher Rechtsanwalt?

Die Beantwortung dieser Frage liegt auf der Hand. Welcher deutsche Rechtsanwalt hat genügend Erfahrung und Zeit, eine grundbuchamtliche Überprüfung in Kanada persönlich durchzuführen? Noch dazu in einer anderen Sprache?  Welcher deutsche Rechtsanwalt hat neben deutschem Recht auch kanadisches Recht studiert und praktiziert? Welche Kosten kämen auf Sie zu, wenn der deutsche Rechtsanwalt nach Kanada flöge, um alles persönlich zu überprüfen? Bei den in Deutschland üblichen Gebühren berechnet er mindestens 5.000,- EURO. Deshalb fungieren die meisten deutschen Rechtsanwälte vorwiegend als Treuhänder. Der Treuhänder verwaltet Ihr (für den Kauf des Grundstückes bestimmte)  Geld, welches sich in Deutschland in einem Anderkonto befindet. Die Überweisung nach Kanada erfolgt erst nach Eingang der Übertragungsurkunde (Deed) beim deutschen Rechtsanwalt. Der deutsche Rechtsanwalt garantiert üblicherweise keinerlei Rechtstitel, da er den Rechtstitel nicht eigenhändig überprüft. Folglich liegt die Zuständigkeit hier beim kanadischen Rechtsanwalt!

4. Was ist ein Rechtstitel?

Hier findet das Sprichwort „andere Länder, andere Sitten“ Anwendung. Damit wird gesagt, dass ein Grundstückskauf in Kanada ganz anders abläuft als in Deutschland.

Sie müssen sich bei einem Grundstückskauf in Kanada selbst schützen. Allerdings wird dies von den meisten Firmen nicht erwähnt. Das trifft zum Beispiel auf den sogenannten Rechtstitel zu, der aus den oben genannten Gründen ausschließlich von einem kanadischen Rechtsanwalt überprüft wird. Ungeachtet dessen, von wem Sie kaufen, lassen Sie sich immer den Namen des kanadischen Rechtsanwaltes nennen, der den Kauf abwickelt. Er kann Ihnen hoffentlich bestätigen, dass der Verkäufer einen guten und verkaufswürdigen Rechtstitel für das Grundstück hat. Und damit ist er auch berechtigt, dieses zu verkaufen.

An dieser Stelle noch ein weiterer Hinweis zum Rechtstitel: Der kanadische Rechtsanwalt sollte bei einem Kauf immer zum kanadischen Grundbuchamt gehen, um hier den Rechtstitel persönlich zu überprüfen. Denn: Weist das Grundstück einen guten Rechtstitel auf, wird der Rechtsanwalt dies durch die Ausstellung des „Certificate of Title“ bescheinigen. Dies ist zum Schutz des Käufers unerlässlich.

Dieses Zertifikat besagt, dass:

• Das Grundstück nicht mit Grundschulden belastet ist.
• Keine Wegerechte anderer Leute durch das Grundstück verlaufen.
• Keine Parzellen aus dem Grundstück entnommen worden sind.
• Niemand, außer dem Verkäufer, Ansprüche irgendwelcher Art (z. B. Holzrechte, Jagdrechte, Schürfrechte etc.) bezüglich dieses Grundstückes geltend machen kann.

Die Urkunden zur Übertragung unserer Firmengrundstücke und unsere Rechtstitelzertifikate werden von einer der folgenden, alteingesessenen Anwaltskanzleien erstellt:

• EMM LAW, Port Hawkesbury/N.S.
• Cox & Palmer, Halifax/N.S.

5. Änderungen bei der Registrierung von Grundstücken in Nova Scotia

In den Jahren 2004 und 2005 hat die Regierung der Provinz Nova Scotia das Registratursystem für Eigentumsurkunden verändert. Dieses hängt primär damit zusammen, dass der Staat Eigentumsrechte garantiert, um weiterhin Landinvestoren in Ihren Absichten zu bestärken.

Soweit noch nicht geschehen, muss jedes Grundstück, welches für Geldwert verkauft wird, in dieses Registratursystem eingeführt werden.

Diese Einführung übernimmt üblicherweise der Verkäufer bzw. dessen Notar. Man geht davon aus, dass der Verkäufer sein eigenes Grundstück besser kennt als ein neuer Eigentümer bzw. Käufer. Die Kosten belaufen sich im Normalfall auf circa 1.000 $ – 2.000 $ pro Grundstück. Diese Kosten können im Ausnahmefall auch weit höher liegen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich beim Kauf bzw. Verkauf darauf einigen, ob Sie als Käufer oder der Verkäufer diese Kosten trägt.

6. Übertragungsurkunden bei einem Grundstückskauf

Es gibt in unserer Provinz (Nova Scotia) nur eine Art von Übertragungsurkunde, die bei einem Grundstückskauf benutzt werden sollte, den sogenannten „Warranty Deed“ (Garantieübertragungsurkunde). Falls sich jemals ein Problem mit Ihrem Rechtstitel ergibt, können Sie jederzeit den Verkäufer belangen, was bei anderen Übertragungsarten nicht möglich ist. Also achten Sie bitte immer darauf, dass Sie einen Warranty Deed erhalten. Wir stellen grundsätzlich nur derartige Urkunden aus.

7. Vermessung des Grundstücks

Die genaue Beschreibung des Grundstücks ist ein wichtiger Bestandteil jedes Kaufvertrages. Diese kann nur erfolgen, wenn ein amtlicher Vermesser der Provinz eine Vermessung durchgeführt hat und ein gültiger Vermessungsplan vorliegt. Der Vermessungsplan sollte dem Vertrag beiliegen. Bei Kaufverträgen unserer Firma ist dies immer der Fall. In einem Vermessungsplan dokumentiert der Vermesser die genaue Lage, Fläche und den Grenzverlauf (Länge und Richtung) des Grundstücks. Information über die Eigentümer des benachbarten Landes sind dabei generell enthalten. Vermessungsschneisen sind erfahrungsgemäß im Laufe der Zeit durch Pflanzenbewuchs schwer erkenntlich. Mit Hilfe des Vermessungsplanes, für dessen Genauigkeit der Vermesser verantwortlich zeichnet, sind die Grenzen jederzeit rekonstruierbar. Nur die Dokumentation aller Vermessungsdetails garantiert Ihnen ausreichenden Schutz.

8. Bebauungsgarantie

In unserer Provinz bestehen gewisse Vorschriften für die Zulassung eines Grundstücks als Bauland. Wir reden hier von Länge, Breite und Größe. Bestimmte Charakteristiken des Grundstückes werden ebenfalls miteinbezogen. Ein Beispiel: Die Lage einer zukünftigen Sickergrube (Septikanlage) auf dem Grundstück muss vorschriftsgerecht sein. Denn hierfür gibt es eine Mindestvorschrift über die Entfernung zu umliegenden Ufern/Gewässern, wenn Sie eine Sickergrube errichten möchten. Desgleichen muss ausreichende Sichtfreiheit an der Einmündung einer zukünftigen Einfahrt gewährleistet sein. Darum erschließen wir nur Grundstücke, die all diesen Vorschriften entsprechen; und eine Bebauungsgarantie ist daher integraler Bestandteil unserer Kaufverträge.

9. Gebäude

Canadian Pioneer Estates Ltd. verkauft in der Regel keine Grundstücke mit Häusern, denn früher wurden viele asbest- und formaldehydhaltige Isolierstoffe beim Hausbau verwendet. Dies ist heute in den meisten Fällen nicht mehr nachvollziehbar. Daher bietet selbst ein hier übliches Formaldehydzertifikat keine ausreichende Sicherheit. Schließlich kann der letzte Eigentümer solche Zusicherungen oftmals nur „nach bestem Wissen“ geben.

10. Grundsteuer in Nova Scotia

Diese Steuer liegt in unserer Provinz vergleichsweise sehr niedrig. Sie wird jährlich von den Landkreisen (County) neu festgelegt. Vorwiegend werden nur ca.  0,5 % des Marktwertes berechnet.

11. Mehrwertsteuer in Nova Scotia

Mehrwertsteuer (15 % HST) muss in den meisten Fällen beim Verkauf eines Grundstücks berechnet werden. Der Einfachheit halber ist diese Steuer bereits in unseren Verkaufspreisen berücksichtigt. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Verkäufer diese entrichtet beziehungsweise, dass dieses Detail vertraglich festgelegt ist. Andernfalls kann das kanadische Finanzamt diese Steuer von Ihnen als neuem Besitzer nachfordern. Unsere Verträge schließen dementsprechende Klauseln ein.

12. Gewinnsteuer in Kanada

Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken sind selbstverständlich auch hier in Kanada zu versteuern. Ein Grundstückserwerb kann unter Umständen problematisch sein, wenn der Verkäufer für das kanadische Finanzamt als Ausländer gilt. Denn ein ausländischer Verkäufer ist verpflichtet, für seinen erzielten Gewinn entsprechende Steuern in Kanada abzuführen.

Für Sie als Käufer kann ein Grundstückserwerb unter Umständen problematisch werden, wenn der Verkäufer für das kanadische Finanzamt als Ausländer gilt. Ein ausländischer Verkäufer ist nämlich verpflichtet, für seinen erzielten Gewinn entsprechende Steuern in Kanada abzuführen. Wir mahnen hier zur Vorsicht, wenn Ihnen ein Europäer ein Grundstück anbietet. Erkundigen Sie sich immer, wer der Verkäufer des jeweiligen Objektes ist.